形には、不動産の指数の総合収益率（賃料などの収入と値上がり益の合計）と金利を交換するスワップ、指数の先物、指数のオプションなどがあります。不動産の現物ではなく、指数の値を対象にします。
時価 100 億円の物件を持つ会社が、指数の総合収益率を払い、年 3% の金利を受け取るスワップを結ぶ架空の例で考えます。指数が下がった年は受け取りが増えて物件の損失を打ち消しますが、上がった年は物件の値上がり益を手放します。反対側の投資家は、指数の上昇が、投資家が払う金利（例では年 3%）を上回れば利益を得て、上がっても金利に届かないときや下がったときは損失を負います（年 3% の金利で指数が +2% なら −1）。
物件と指数が同じ動きをするとは限らず、そのずれ（ベーシスリスク）が残ります。